投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界，工薪阶层投保的案例并不多见，高保费门槛将绝大多数工薪阶层挡在了养老社区的门外
某险企4月24日将发售一款养老社区挂钩产品，初步规定客户购买该挂钩产品之后总缴保费达400万元以上的，可获得该险企养老社区不限时居住资格。
记者统计，截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产，超过24家险企涉足投资性房地产，超过85家地产商参与了养老地产的投资。
全国老龄工作委员会办公室研究院秘书长张磊告诉记者，一方面各机构纷纷涌入养老地产势必会形成抢食养 老高端客户的态势；另一方面，中国的高端客户人群有限，并非所有高端人群都会住进养老社区，即使短期有大批客户入住，但长期来看，入住率、目标客户数量依然会遇到瓶颈。
每年仅能住1个月
记者了解，上述险企将要推出的这款养老社区挂钩产品，达到一定的保费额度之后才有资格入住养老社区。比如，客户所交总保费到达100万元，只能保证5年内每年可入住1个月；总保费200万元以上的，保证10年内每年可入住1个月；总缴保费达400万元以上的，可获得该险企养老社区不限时居住权。此外，要想享受养老社区服务的最低缴费标准大约是每年缴保费5万元、累计10年期缴50万元。
预售该款产品的销售人员告诉记者，“这款产品已经开始在全国各地路演，目前已经有800多名客户预订了该挂钩产品，预订之后可在全国16个省市自由选择入住。”
记者发现该险企养老社区的缴费模式类似泰康人寿(微博)，泰康人寿需缴纳200万元保费作为入住门槛。而根据上述险企销售人员的介绍，目前与养老社区对接的产品起价不等，投保人至少需要一次或多次缴纳不少于400万元的保费，才可以在达到法定退休年龄时获得不限时入住养老社区的资格。产品到期后按年返还养老金直至身故。同时，如果入住的投保人低于养老社区的实际容纳量，投保人已经达到退休年龄的直系亲属可以优先入住。
但交了400万元不代表就不需要交纳其他费用。根据合同条款，购买保险只是取得了入住养老社区的资格，相当于免除了未来入住的房屋租金，而物业费、卫生费、水电费、护理费等仍需要入住后再进行缴纳。
和上述险企以及泰康人寿相比，合众人寿养老社区的入住资格则显得较为灵活。合众方面人士介绍，老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。一是即期客户入住，医疗保障金5万元起步，每床或每套起步租金800元，服务费1200元/人起步，两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之，每人除一次性缴纳5万元后，(如两人合住)每月至少还需缴纳2700元。二是通过购买保险入住，目前主要有两种产品。其中一款，每年交3万元，十年期，70岁后可以入住10年；另一款产品，每年交5万元左右，交10年，70岁后可以住终身。
需高端客户来支撑
张磊表示，各险企投资养老地产的一个核心目的是高端客户的再次开发，因为保险公司积累了一批高端客户，所以做养老地产有天然优势。
在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中，投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界。但工薪阶层投保的案例并不多见，高保费门槛将绝大多数工薪阶层挡在了养老社区的门外。
从全国来看，目前绝大多数的老人是根本住不起这些养老社区的，中国的老人不同于美国的老人，中国的多数老人并没有独立的资产，一大部分老人将多年的积蓄拿出来给子女买房了，根本没有钱去住高端养老社区。
张磊告诉记者，从传统观念上来说，不少老人不愿意在偏远的郊区颐养天年；子孙满堂带来的情感需求是养老社区所无法提供的。将老人送进养老社区，老人会感觉是“子女不要自己了”，这也是为什么现在市中心的养老院爆满排队，而郊区养老院却入住率不足50%、面临亏损的原因。
尽管目前美国经营已成熟的养老社区的入住率能达到95%以上，但中国的养老社区毕竟仍处于起步阶段，高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资，还必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户来支撑，保险公司将面临保费收不上来，却还要维持养老社区运营开支的尴尬局面。
尽管如此，险企并没有停止投资养老地产的脚步，据记者统计，截至2013年年末共有超过10家险企涉足养老地产，超过24家险企涉足投资性房地产，超过85家地产商参与了养老地产投资。
今年4月份以来，生命人寿、前海人寿先后在深圳高价拿地，泰康人寿目前也已完成北上广三大一线城市的总体布局。根据泰康人寿的投资计划，未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%的部分投入到养老社区之中。此外，合众人寿、太平人寿也在纷纷在二三线城市大肆扩张。
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